特首林鄭月娥任內最後一份施政報告明天( 6日) 出爐，土地房屋問題相信將是報告重點。回顧林鄭月娥上任初期已大動作成立「土地專責小組」覓地，又先後將綠置居、白居二恆常化，但樓價在過去四年繼續升，自置居所比率微升 2 個百分點；基層的住屋問題則更嚴峻，劏房居民在 16 至 20 年間增 1.66  萬人，公屋平均輪侯時間更長達 5.8 年，是 22 年來最高。

目前香港有約 15 萬戶正輪候公屋，林鄭月娥在 2017 年首份施政報告，已表示會致力縮短公屋的輪候時間。不過，在她任內，公屋平均輪候時間不但從未滿足「三年上樓」承諾，反而不斷延長，由 2017 年 6 月平均排 4.7 年，至 2021 年 6 月的平均輪候時間已長達 5.8 年，是 22 年來最高。至於一般較快上到樓的一人長者申請，在去年 6 月的平均輪候時間亦已要 3 年，最新數字更要排 3.7 年。

 

在輪候公屋期間，基層家庭或需居住劏房，近日高官就接連落區，探訪劏房戶，反遭劏房住戶要求「真真正正嘅行動」。根據劏房租管小組的研究，2020 年全港有 226,340 人居住在劏房，比 2016 年統計處調查多 1.66  萬人（7.9%）。劏房的數目亦在 4 年間增加 8,287 間，至約 100,943 間，連同板間房、太空倉、天台屋等，數字逾 11 萬。

劏房租管小組的研究亦發現，有 48.4 % 劏房住戶正輪候公屋，但有 18.1% 人認為公屋輪候時間長或申請程序繁複，沒有申請公屋，有居住在 20 呎籠屋的長者感嘆「唔知有冇命等（上公屋）」。

覓地建 1.5 萬伙過渡房屋　團體調查：3 成劏房戶無興趣

香港的劏房問題，連港澳辦主任夏寶龍亦有關注，但林鄭月娥承認，告別劏房的願景「好遠」，公屋建成量達標前，會推出劏房租金管制、為輪候公屋逾 3 年的家庭發放現金津貼，以及建造過渡性房屋。



 

其中，劏房租管被質疑不設起設租金，未回應基層訴求。過渡性房屋至今則建成  1,306 個單位，政府目標是2024 年前建 15,000 伙，目前已覓得足夠土地，成為本屆政府其中一個政績。不過，關注基層住屋聯席調查發現，3 成劏房戶對過渡房屋無興趣，有劏房戶稱「住完兩年要搬走，唔上唔落」。

私價樓價升 14.2 %　建制派批炒風進入資助房屋市場

林鄭月娥在 2017 年競選期間，形容自己房屋政策「以置業為主導」，任內先後恆常化「綠置居」及「白居二」計劃。「綠置居」將部分在建公屋項目出售予合資格「綠表」人士，在 18 至 20 年間共推出 3 期，合共提供 8,841 伙，另有 2100 伙預計在年內推出。「白居二」則抽出配額供白表合資格人士免補地價買二手居屋，由 18 至 20 年共提出一萬個配額，每年超額倍數達 23 至 44 倍不等。



 

兩項政策均被視為林鄭月娥「重建置業階梯」的重要措施，但近期亦有聲音要求檢討居屋政策。在 17 年至今，房委會共發出約1.26 萬張「可供出售證明書」，供居屋業主在未補價情況下出售單位。立法會議員郭偉强、陳健波均質疑，居屋第二市場成交價屢破紀錄，炒風進入資助房屋市場，要求正視。

另一項新政策則是港人首置上車盤，為符合入息和資產限額的港人提供折扣買樓，目前暫有市區重建局煥然懿居一期的 450 伙推出市場，另有市建局大坑西邨重建項目、長實集團安達臣道項目。

私人市場方面，樓價亦見上升，據差餉物業估價署資料，售價指數由 2017 年 333.9 攀升至去年 381.2，升幅達 14.2%。參考中原地產的數據，沙田第一城在林鄭上任時的平均實用面積呎價為 14,684 元，至今年 7 月升至 17,780 元，升逾兩成一，其餘升幅較少的屋苑如海怡半島、黃埔花園，呎價亦升逾一成。 

林鄭月娥在 2017 年競選期間，曾引述自置居所比率遠未達 1997 年首屆政府的 7 成目標。當時（2017/06）的比率為 48.6%，四年過去，自置居所比率在 21 年 7 月為 50.6%，即是其任內僅令比率微升 2個百分點。



 

棕地、高球場發展未達承諾　土地共享被質疑傾向商界

與房屋議題緊密扣連的，則是土地問題。林鄭月娥上任之初，已成立「土地專責小組」，花逾年時間研究覓地。小組建議加快發展棕地，期望在 10 年內額外發展約 110 公頃棕地，政府至今暫選取 12 幅土地共 47 公頃發展房屋，即是不足目標的一半。綠色和平及本土研究發現，至少另有 160 公頃「即食棕地」，最快半年可發展，批評政府「走數」。

土地專責小組另一個建議，則是利用私人的新界農地儲備，包括動用收回土地條例，以及加強公私營合作。政府最終在 2019 年推出土地共享先導計劃，由發展商提供土地，7 成建公營房屋或首置盤、3 成私人發展，政府則會提供基礎建設或提高土地地積比，暫接獲3宗申請。計劃被視為地產商「捐地」，但本土研究社陳劍青形容，計劃是「政府出雞，地產商出豉油」，地產商背後仍「有賺」。

至於更直接的收地建議，林鄭月娥 2019 年《施政報告》預告，將「全力以赴」收地，透露已檢視 10 幅私人土地，但至今僅決定其中收回 3 幅土地，佔地1.2公頃。

餘下的短期覓地建議，包括發展粉嶺高爾夫球場 32 公頃用地。政府表明接納建議，承諾在 2023 年收回土地，2029 年落成公營房屋，不過原定今年年初完成的研究及諮詢持份者，至今尚未見影。



 

「明日大嶼」、新界北發展區獲撥款研究

中長期土地供應方面，造價逾 6,000 億元「明日大嶼」計劃，早在前特首梁振英任內提出，林鄭月娥在爭議聲之下力銷，去年年底獲立法會通過撥款開始研究。發展局局長黃偉綸上月受訪時透露，擬 2026 年開始填海，預計於 2033 年可有首批居民入伙。

另外，新界北新市鎮、文錦渡、新田及落馬洲發展樞紐均是政府擬發展地區，涉及超過 1, 500公頃土地，預期在在 3 年內完成研究。



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